Zabrana gradnje aparthotela velika je novost prijedloga plana koji sada čeka zeleno svjetlo Splitsko-dalmatinske županije i Ministarstva graditeljstva, te naposljetku stiže na Gradsko vijeće. Ovu je odluku u svoje posljednje izmjene plana uvrstila Općina Brela, a sad je, vođen idejom da se jedinice aparthotela u praksi nerijetko etažiraju i prodaju kao stanovi, učinio isto i Grad Makarska. Manipulacije zbog povoljnijih uvjeta gradnje za hotele, u što spada i ta za investitore sretna kategorija aparthotela, kao razlog ovoj odluci naveo je i izrađivač plana Urbi&Archi u odbijanju primjedbi. Potez Grada definitivno je jedan od važnijih točaka ovog plana i pokazuje veliku odlučnost nove vlasti, no za očekivati je bilo da će naići na negodovanje.
Razumljivo, ovom odlukom našli su se pogođeni investitori koji su namjeravali graditi aparthotel, a sad to neće moći. Moći će ići ili na opciju hotela, što nikako ne donosi brzi profit, ili ako im to zona dozvoljava, na stambenu zgradu, koja po još uvijek važećem planu ima nešto strože uvjete nego hotel. Odnosno po novom planu čije se usvajanje očekuje uskoro – zgrade nisu niti moguće.
Među pogođenima ovim planom su tako primjerice, ako iščitamo izvješće s primjedbama, Josa nekretnine, bivši vlasnik Studenca koji je prije nekoliko godina, očito računajući na kakvu stambenu zgradu, kupio staru zgradu Vodovoda na gradskoj rivi. – Objekt i zemljište kupljeni su na javnom natječaju po bitno većoj cijeni od početne, zbog mogućnosti gradnje prema navedenim uvjetima gradnje, koji su ovim izmjenama i dopunama bitno smanjeni, naveli su u primjedbi koja im je odbijena.
Prema dostupnim informacijama Josa nekretnine nije podnio zahtjev za dozvolom.
Neupitni gubitnik je i Mate Jujnović čiji će eventualni budući autobusni kolodvor na području Metalplastike morati ići na arhitektonski natječaj, iako se Jujnović pozvao na to da natječaj ograničava privatno vlasništvo. Definitivno je pogođen i koeficijentima, a da ne kažemo činjenicom da su primjedbe uvažene pa stanogradnje neće po svemu sudeći niti biti.
Jujnović je naime tražio da se koeficijenti izjednače s onima u okruženju, ali njima ne samo da je prije požutjelo pa su i prije “uskočili u vlak” koji je vodio prema proždiranju prostora ovog dijela grada, nego je sad definitivno ostao kratkih rukava. Izrađivač je primjedbu odbio navodeći kako takvi izdašni parametri i jesu doveli do trenutne betonizacije. Podsjetimo inače da je Jujnović već ranije, prije tri godine, imao medijski istup u kojemu se žalio kako je svima oko njega požućeno, no ne i njemu; međutim teško da je tad mogao očekivati da će nova javna uprava mrtva hladna propisati obvezu provođenja arhitektonskog natječaja, i k tome zabranu višestambene izgradnje.
Na izbacivanje aparthotela u primjedbama se požalio i Olma Projekt iza kojega nominalno stoji građevinski poduzetnik Mario Čolak, nećak pok.Joze Bogdana, kralja aluminija Feal i vlasnik firme Feal In. Na mjestu uljare u uslužnoj zoni zajedno s investitorima iz B.E.K.projekta (Mirjan Brkić, Marko Erceg i Jure Kvesić) po svemu sudeći namjerava graditi aparthotel.
– Ne slažu se s navedenim izmjenama jer smanjuju smještajne kapacitete i raznovrsnost turističke ponude (vrsta i tip smještajnih jedinica) čime se smanjuje mogućnost ostvarivanja prihoda od turizma. Smatraju da je raznovrsnost smještajnih kapaciteta važna u razvoju turizma, a na području Makarske je velika potražnja za smještajnim kapacitetom tipa apartman, naveli su u primjedbi koja je manje više identična i kod drugih koji su se žalili na ovu točku plana.
Tu je, s istom primjedbom, i firma Godimento iza koje stoji Brkić, kao i Merces (Slavko Premeru i Denis Ravlić), te Seaview real estate iza kojega stoji Baškovođanin Ivan Grković.
Zanimljiva je primjedba Odvjetničkog ureda Knezović. Oni inače, zastupaju i vlasnike društva Osejava, čiji je član Lidija Mišetić, s tim da je i bivša vlast komunicirajući o ovom objektu uvijek spominjala Milana Lučića u ulozi investitora.
U svakom slučaju, odvjetnici uvjeravaju da etažiranje apartmana unutar aparthotela nije zloupotreba, naprotiv, kažu da vlasnik može kvalitetnije rentati svoj apartman preko hotelskog menadžmenta.
– Protivi se zabrani etažiranja, smatra se da se radi o političkoj odluci čelništva grada jer nije omogućen uvid u prijedloge i zahtjeve temeljem kojih je ova odredba donešena i nema obrazloženja za njeno donošenje. Smatra da etažiranje smještajnih jedinica – apartmana unutar aparthotela nije zloupotreba jer se zadržava ugostiteljsko-turistička namjena, a
omogućava se vlasniku boravak u apartmanu i njegovo iznajmljivanje preko hotelskog managementa. Smatra da aparthoteli nemaju povoljnije uvjete gradnje i traži obrazloženje te sintagme. Smatra da je zabrana etažiranja zloupotreba jer odredba nije u skladu s pozitivnim propisima i destimulira financiranje velikih projekata i udruživanje manjih investitora u okviru jednog uređenog sustava, stoji u primjedbi.
Izrađivač je ponovio kako je razlog pokretanja izmjena i dopuna preispitivanje i redefiniranje odredbi koje se odnose na gradnju s kvantitativno izdašnim i velikim urbanističkim parametrima, što je dovelo do betonizacije i ubrzanog trošenja prostora, poglavito izgradnjom velikog broja komercijalnih stambenih jedinica kojima je
preopterećena komunalna infrastruktura Grada. Vrlo su detaljno obrazložili odluku.
– Prema dosadašnjem iskustvu grada Makarske, etažiranje smještajnih jedinica aparthotela većinom vodi u zloupotrebu ove vrste ugostiteljsko-turističkih građevina i korištenje smještajnih jedinica kao komercijalnih stambenih jedinica koji se ne iznajmljuju preko hotelskog managementa.
U cilju zaštite od manipulacija, odredba o zabrani etažiranja će se zadržati u Planu. Radi jasne i nedvosmislene provedbe Plana dodatno će se definirati da se zabrana etažiranja odnosi i na postojeće hotele. Važeće zakonske regulative po pitanju etažiranja turističkih objekata nisu u potpunosti jasne, (različita mjerodavna tijela ih različito tumače), međutim ovakva odredba o zabrani etažiranja postoji i u drugim prostornim planovima koji su usvojeni uz suglasnost Ministarstva (npr. PPUO Brela, zadnja izmjena 2021. godine). Ako
se nakon usuglašavanja zakonske regulative utvrdi da odredba nije važeća, ona se neće primjenjivati po sili Zakona.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 67. definira da se etažirati može samo “samostalna uporabna cjelina”, a Zakon o prostornom uređenju u članku 140. definira da je “samostalna uporabna cjelina” stan, poslovni prostor, garaža i sl., dok je „funkcionalna jedinica“ hotelska soba, apartman i sl.
Dakle, prema ovom tumačenju, hotelska soba, apartman i sl. ne spadaju u samostalne uporabne cjeline, pa se shodno tome ne mogu etažirati. Osim toga, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 73. definira da u postupku etažiranja nadležno tijelo iz područja prostornog uređenja i gradnje izdaje potvrdu da posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu, što se utvrđuje uvidom u projektnu dokumentaciju (koja se izrađuje u skladu s prostornim planom).
Sintagma da „aparthoteli imaju povoljnije uvjete gradnje“ znači da su uvjeti gradnje ove vrste građevina prema trenutno važećem Planu povoljniji od gradnje višestambenih građevina, zbog čega i dolazi do manipulacija ovom vrstom građevina. Povoljniji uvjeti prvenstveno se odnose na minimalnu površinu građevne čestice, katnost, kig i kis, istaknuli su i odbili primjedbu uredu Knezović.
Podsjetimo da se na području kod Gradske sportske dvorane dio prostora konzumirao kroz gradnju tzv.aparthotela čije su smještajne jedinice etažirane i stavljene u prodaju, no nije poznato da je objekt pored Lidla, koji bi trebao biti za 30 posto veće površine od zgrade B.E.K.projekta, dobio građevinsku dozvolu. Iz Grada nam naime nije odgovoreno koji je status ovog zahtjeva.
Krugovi bliski gradonačelniku kažu da se završetak cijele procedure odnosno stavljanje plana ispred vijećnika očekuje do kraja studenog. Županija ima rok od 15 dana koji je, pretpostavljamo, već počeo teći 12. ili 13.listopada, a nadaju se da se ni Ministarstvo graditeljstva neće dugo čekati.
Ivona Ćirak /foto M.D.
