U Hrvatskoj je u posljednjih deset godina izgrađeno nešto više od 100.000 novih stambenih jedinica ukupne površine 12,6 milijuna metara kvadratnih, piše Tportal. U istom razdoblju broj stanovnika se smanjio za 413.000, na 3,87 milijuna, od kojih 90 posto živi u vlastitom stambenom prostoru. Drugim riječima, broj stanovnika koji bi nastanjivao te novoizgrađene stambene jedinice smanjio se za gotovo 10 posto.
Zdrava ekonomska logika u ovom bi nas slučaju navela na zaključak da će, kako dalje piše autorica Maruška Vizek u svojoj analizi, veća ponuda stanova i manji broj stanovnika koji već ionako uglavnom živi u vlastitom stambenom prostoru dovesti do smanjenja cijene stanova. No u stvarnosti se događa nešto posve suprotno.
Samo u razdoblju od 2016. do 2021. prosječna cijena stanova povećala se za gotovo 40 posto, da bi se u prva tri tromjesečja 2022. cijene stanova povećale za dodatnih 13 posto u odnosu na prethodnu godinu. Očito je stoga da potražnju za stambenim prostorom generiraju neki drugi čimbenici, oni koji nisu demografskog karaktera. Također je, barem na prvi pogled, očito da se novih stambenih jedinica ne gradi ni izbliza dovoljno jer snažan rast njihovih cijena sugerira to da potražnja za stambenim prostorom uvelike nadmašuje njegovu ponudu.
Gdje se najviše gradilo?
Za očekivati je da su brojke najveće u najvećim hrvatskim gradovima, ali to nije tako, osim u slučaju Zagreba. U njemu je u deset godina izgrađeno gotovo 20 tisuća novih stanova. Na drugom mjestu je Zadar s izgrađenih 4,5 tisuća novih stanova, a Split, koji ima dva i pol puta više stanovnika od Zadra, zauzima tek treće mjesto s 3,1 tisućom izgrađenih novih stanova. Četvrto i peto mjesto na rang listi gradova s najvećim brojem izgrađenih stanova u desetogodišnjem razdoblju zauzimaju Pula i Makarska s 1,6 tisuća izgrađenih stanova, sa samo 3 stana razlike u korist Pule. Osijek zauzima tek šesto mjesto, a Rijeka tek deveto mjesto.
Svi su oni iza Makarske, a iza Makarske su, po omjeru broja stanovnika i izgrađenih stanova, čak i Zagreb, i Zadar, i Pula. Naime, u Makarskoj taj postotak iznosi oko 0,12, pa se može reći da se gradilo pet puta više. Gradilo se tri puta više nego u Zadru ako uzmemo u obzir proporcionalnost, te četiri puta više nego u Puli.
Da se stanovi ne grade u demografske svrhe, to znamo iz slučaja Makarske, ali je jasno i iz činjenice da je Vir na visokom sedmom mjestu!
Kako dalje piše Tportal, pogrešno je građevinsku industriju zbog toga proglasiti nevaljalom jer ona uistinu samo slijedi impuls tržišta, a tržište očito najzdraviji puls bilježi u priobalnim područjima u kojima se novoizgrađene stambene jedinice mogu koristiti ne samo u svrhu odmora, nego i u svrhu turističkog najma, zbog niske stope efektivnog oporezivanja vjerojatno porezno najneopterećenije djelatnosti u zemlji. Ta industrija pri tome slijedi zakonsku regulativu i pravila prostornog planiranja koja propisuju gdje se što može graditi i u kojoj mjeri se može graditi, što očito kao posljedicu ima izrazite regionalne devijacije u ponudi novoizgrađenog stambenog prostora i u svrsi izgradnje tog prostora. Rezultati tih procesa su svima nama nažalost itekako vidljivi. Oni se nažalost očituju i u povećanju cijena stanova uslijed činjenice da je dobar dio nove stanogradnje, umjesto za stambene, namijenjen za turističke svrhe i u devastaciji priobalnih područja uslijed intenzivne betonizacije i apartmanizacije.
Da bismo se uvjerili u to da je dobar dio stambene izgradnje u priobalnom pojasu namijenjen turističkom najmu, a ne trajnom stanovanju, dovoljno je pogledati listu gradova i općina koji su u proteklih deset godina izgradili najviše metara kvadratnih stambenog prostora po prijavljenom stanovniku. Među prvih trideset lokalnih jedinica nema nijednog kontinentalnog grada ili općine, niti se na toj listi nalaze veliki priobalni gradovi poput Splita, Rijeke, Zadra i Dubrovnika. Jedini veći priobalni grad na popisu je potpuno zabetonirana Makarska. Dominiraju manje jedinice lokalne samouprave kao što su Kolan, već spomenuti Vir i Novalja, Rogoznica, Povljana, Dobrinj, Malinska, Vrsi, Okrug, Starigrad, Jasenice, Funtana, Novigrad Istarski i tako dalje.
Na trećoj listi Tportala se nalaze gradovi i općine koji su u proteklih deset godina izgradili najviše novog stambenog prostora po kvadratnom kilometru površine grada ili općine. Ta lista je svojevrsna top lista jedinica lokalnih samouprava koje su u posljednjih deset godina najintenzivnije betonizirale prostor. Opet očekivano, na listi dominiraju manje priobalne lokalne jedinice koje predvodi Vir, u kojem je u prosjeku na svakom kilometru kvadratnom izgrađeno preko sedam tisuća metara kvadratnih novog stambenog prostora. Slijede ga Okrug, pa Podstrana, Kostrena i već spomenuta Makarska. Na ovoj listi, osim manjih priobalnih lokalnih jedinica, nalazi se Grad Zagreb, kao i veliki priobalni gradovi poput Rijeke, Splita, Dubrovnika i Zadra, a koji se kao veće urbane cjeline očekivano betoniziraju jer ‘proizvode’ veći broj stanova u apsolutnom iznosu po svakom kilometru kvadratnom površine.
Autorica članka dalje navodi što učiniti kako bi se ispravili uočeni trendovi i kako nam se ne bi dogodilo da se priobalni prostor pretvori u nakupinu betonskih nastambi koje nepovratno nagrđuju prostor, a svojim karakteristikama najčešće posve odudaraju od mediteranskog okružja u kojem se nalaze. Za početak, prostorne planove trebalo bi uskladiti s novom Strategijom razvoja održivog turizma, a ona se barem na deklarativnoj razini opredjeljuje za ograničavanje apartmanizacije, odnosno daljnjeg povećanja turističkog smještaja za najam. Metodologiju izrade prostornih planova trebalo bi osvježiti i unificirati kako bi ista pravila vrijedila za čitavu zemlju.
Trebalo bi ukloniti trenutnu zbrku u razinama koja postoji između prostorno-strateškog i provedbeno-prostornog planiranja i ovo drugo podrediti ovom prvom. Trebalo bi spriječiti i zlouporabe prilikom interpretacije namjene prostora na kojem je dopuštena izgradnja, tako da se prava stambena izgradnja ne bi supstituirala turističkom izgradnjom. Trebalo bi uvesti i ograničenja u visinu naknade za komunalne doprinose prilikom izgradnje jer je trenutna razina tih doprinosa jedna od najvećih u Europskoj uniji, što lokalnim jedinicama daje snažan financijski poticaj da propagiraju daljnju apartmanizaciju. I na kraju, trebalo bi intenzivnije oporezivati prihode od turističkog najma kako bi se umanjila potražnja za stanovima koji služe isključivo za turističku djelatnost. Sve ovo nažalost neće popraviti štetu koja je već učinjena u prostoru, ali može barem umanjiti buduću neizbježnu devastaciju prostora ako građevinska industrija nastavi bez ikakvih ograničenja zadovoljavati puls tržišta što ga diktiraju dugoročni turistički trendovi i izostanak ikakve ozbiljnije regulacije kratkoročnog turističkog najma.
M.D./foto M.D.
